Werden die Hypothekarzinsen weiter steigen?

von Renato Faoro, eidg. dipl. Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax Gricon Treuhand + Immobilien AG

Die Zeiten historisch tiefer Hypothekarzinsen sind vorbei. Direkt bemerkt haben dürften dies etwa Eigenheimbesitzerinnen bzw. -besitzer mit einer Saron-Hypothek. Die Höhe der regelmässigen Zinszahlung (üblicherweise monatlich oder quartalsweise) orientiert sich am Leitzins plus einer mit dem Finanzinstitut vereinbarten Marge. Diesen Leitzins hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) in den letzten Monaten sukzessive erhöht: Im Herbst 2022 endete zunächst – nach fast acht Jahren – die Zeit der Negativzinsen. Es folgten weitere Schritte auf gegenwärtig 1,75 Prozent (Stand Juni 2023).
Der Zinsanstieg belastet das Haushaltsbudget von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern, wie ein Beispiel der Familie Müller zeigt: Diese besitzt ein Einfamilienhaus mit einer Saron-Hypothek von über 800‘000 Franken mit einer vereinbarten Marge von 0,8 Prozent. Zu Zeiten der Negativzinsen betrug die jährliche Hypothekarbelastung konstant 0,8 Prozent der Hypothek, das waren 6‘400 Franken im Jahr. Innerhalb weniger Monate sind diese jährlichen Zinszahlungen aber auf 2,3 Prozent angestiegen (1,5% plus Marge 0,8%). Das stellt neu eine jährliche Belastung von 18‘400 Franken dar – oder 12‘000 Franken mehr als zuvor.
Teurer sind auch Festhypotheken geworden. Gemäss SNB sind die publizierten Zinssätze für Neugeschäfte von zehnjährigen Festhypotheken von durchschnittlich unter 1,3 Prozent im Sommer 2021 auf inzwischen über 3 Prozent angestiegen. Zinssätze von Festhypotheken liegen beim Abschluss grundsätzlich über denjenigen von Saron-Hypotheken, da für die Risikoabsicherung - der Zins bleibt während der Laufzeit unverändert - ein Aufpreis bezahlt wird.

Höhere Zinsen erwartet

Ob sich Hypotheken weiter verteuern werden oder der Höhepunkt erreicht ist, hängt stark von der Inflationsentwicklung in der Schweiz ab. Diese deutet darauf hin, dass der Zinserhöhungszyklus noch nicht abgeschlossen ist. Im April 2023 lag die Teuerung in der Schweiz im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 2,6 Prozent, was oberhalb des Bereiches liegt, den die SNB mit Preisstabilität gleichsetzt.
Diverse Finanzmarktbeobachter, darunter auch das Seco und das KOF, gehen von einem nochmals um 0,5 Prozent höheren Saron-Zinssatz bis ins Jahr 2024 aus. Das wäre gleichbedeutend mit einem Leitzins von 2,0 Prozent. Aktuelle Erwartungen am Zinsterminmarkt zeigen, dass dies dann aber der Höhepunkt des gegenwärtigen Zinszyklus darstellen könnte und 2025 die Zinsen wieder sinken werden. Für Hypothekarnehmerinnen und- nehmer wäre dies eine Entlastung. Solche Einschätzungen sind jedoch Momentaufnahmen und können schnell ändern. Wenn sich etwa die Inflation in der Schweiz als sehr hartnäckig entpuppen sollte, dürften sich die für 2025 erwarteten Zinssenkungen hinauszögern.

Hypothekarzinsen sind verhandelbar

Von Anbietern publizierte Hypothekarzinsen sind nicht im Stein gemeisselt. Im Gegenteil: Es handelt sich in der Regel um sogenannte «Schaufensterpreise», bei denen noch Spielraum gegen unten besteht. Das betrifft Festhypotheken sowie auch die Marge von Saron-Hypotheken. Bessere Konditionen bekommt in der Regel, wer eine gute Einkommen- und Vermögenssituation hat. Aber auch mit Verhandlungsgeschick können die Zinsen «gedrückt» werden: So lohnt es sich, Offerten von verschiedenen Anbietern einzuholen – und so die verschiedenen Anbieter gegeneinander auszuspielen. Auch Zusatzgeschäfte – etwa ein Vermögensübertrag zum Hypothekaranbieter – oder zusätzliche Sicherheiten aus der Säule 3a oder dem Pensionskassenguthaben können die Konditionen verbessern.