Die Wertquote und Kostenverteilung im Stockwerkeigentum

von Beat Bernhard, Inhaber des gleichnamigen Immobilientreuhandbüros in Untervaz sowie eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA Immobilienvermarkter mit eidg. FA und Prüfungsexperte SVIT und ist vor allem im Bereich Verwaltungen STWEG tätig

Die Wertquote, welche in hundertstel, tausendstel oder sogar zehntausendstel ausgewiesen wird, ermöglicht den Vergleich zwischen den einzelnen Wohnungen. Sie sagt aus, wie hoch der Besitzanteil an der Liegenschaft ausfällt. 
Um die Wertquote zu berechnen, werden die einzelnen Flächen der Räume im Sonderrecht herbeigezogen. Dazu gehören unter anderem die Wohnung, der Keller und die private Waschküche. Doch werden auch qualitative Aspekte wie die Aussicht, Besonnung und Lage im Haus an sich, zur Wertquote gerechnet. Einfach ausgedrückt: Je attraktiver die Wohnung, umso höher ist die Wertquote. Wichtig zu erwähnen ist, dass der eigentliche Preis der Wohnung keinen Einfluss hat, da dieser sehr variabel ist. Die Wertquote wird vielfach von der Architektin oder dem Architekten des Bauwerks, einer Notarin oder einem Notar oder von den Immobilien-Treuhänderinnen und Treuhändern berechnet. 

Für was wird die Quote benötigt?

Die Wertquote ist der Verteilschlüssel für alle gemeinschaftlichen Kosten der Eigentümerinnen und Eigentümer, welche nicht einem speziellen Verteilschlüssel zugeordnet worden sind. Zu den gemeinschaftlichen Kosten gehören beispielsweise die Wartung und Instandhaltung des Lifts oder die Reinigungskosten der Liegenschaft. Es gibt aber viele Kosten, wie je länger je mehr diejenigen des Liftunterhalts zum Beispiel, welche nicht mehr über die Wertquote, sondern über  Haltestellen mit einem definierten Zuschlag verteilt werden. Dies flacht die Kostenverteilung etwas ab. 
Zudem stellt die Wertquote auch die eigene Stimmkraft bei Abstimmungen an Stockwerkeigentümerversammlungen dar. Dies wird dann wichtig, wenn über Sanierungen oder Erneuerungen abgestimmt und ein qualifiziertes Mehr benötigt wird. 

Kann man die Wertquote ändern?

Grundsätzlich bleibt die Wertquote bestehen. Wenn alle Beteiligten aber einverstanden sind, so Artikel 712e ZGB, kann über die Änderung der Wertquote an der Stockwerkeigentümerversammlung abgestimmt werden. Die Chance auf eine Änderung ist wohl am Grössten, wenn die Wertquote durch einen offensichtlichen Irrtum festgesetzt wurde. Auch Veränderungen am Gebäude könnten eine Anpassung der Wertquote mit sich ziehen. Alle Anpassungen der Wertquote müssen öffentlich beurkundet werden.  

Welche Kosten verteilt werden

Unterhalts- und Instandstellungskosten oder auch Erneuerungen gemeinschaftlicher Bereiche werden normalerweise über die Wertquote verteilt. Welche Bereiche als gemeinschaftlich gelten, werden im jeweiligen Reglement festgelegt. Es gibt aber auch Bereiche, die des Gesetzes willen zwingend gemeinschaftlich sind: Alles, was zum Boden gehört (z.B. gemeinsame Gartenanlagen, Spielplatz, Mauern, Zäune und Fahr-sowie Fusswege), elementare Bauteile des Gebäudes (z.B. Aussenfassade, Hauseingänge, Treppenhäuser) und gemeinsame Anlagen (z.B. Lifte, Leitungen, Heizung). 
In Neubauten ist der Einbau einer individuellen Heizkostenverteilung Pflicht und wird so nicht mehr über die Wertquote verteilt. Die eingebauten Zähler werden beim Jahresabschluss abgelesen und die Kosten über den effektiven Verbrauch abgerechnet.