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Dienstbarkeiten genau prüfen

Zu den meisten Grundstücken gehören auch Dienstbarkeiten. Diese sind im Grundbuch eingetragen und können für Grundeigentümer Vor- oder Nachteile mit sich bringen. Vor dem Kauf einer Immobilie ist es deshalb ratsam, genau zu prüfen, was hinter solchen Einträgen steckt.

Wohnen
Südostschweiz
Dienstag, 13. August 2019, 12:44 Uhr wohnen.suedostschweiz
Fuss- und Fahrwegrechte
VURAL YAVAS /PIXABAY

von Reto Westermann, Journalist, Dipl. Arch. ETH und Medienverantwortlicher der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB)

Beim Kauf einer Liegenschaft ist der Grundbuchauszug ein zentrales Dokument. Er hält nicht nur fest, wem eine Liegenschaft gehört, wie gross die Grundstücksfläche ist, wie diese bebaut ist und welche Grundpfandrechte darauf lasten. Er listet ebenfalls eingetragene Dienstbarkeiten auf – sowohl diejenigen zugunsten der Liegenschaft als auch jene zu deren Lasten, aber auch Anmerkungen und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Prüft man diese nicht genau, kann später ein geplanter Um- oder Neubau unter Umständen nicht oder nur mit Einschränkungen realisiert werden.

Öffentlich-rechtliche Einschränkung

Eigentumsbeschränkungen, die einen öffentlich-rechtlichen Ursprung haben, sind etwa Baubeschränkungen durch Baulinien zur Sicherung von Strasse oder Trottoir, oder die Verpflichtung, Parkplätze zu bauen. Hinzu kommen oft Durchleitungsrechte für Werkleitungen. «Meist klingen solche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen dramatischer als sie sind, in 99 von 100 Fällen sind sie aber berechtigt, sauber dokumentiert und bringen wenig Einschränkungen mit sich», sagt Bauanwältin Daniela Lutz. Probleme bereiten können öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen nach ihrer Erfahrung vor allem bei Neubauten oder der Erweiterung bestehender Gebäude: Beispielsweise weil man als Grundstückbesitzer die Umlegung bestehender Leitungen bezahlen muss, wenn diese dem eigenen Bauvorhaben in die Quere kommen. Oder weil man Bereiche, die gemäss Eigentumsbeschränkung später für eine Strassenverbreiterung oder ein Trottoir vorgesehen sind, nicht dauerhaft bebauen kann.

Einträge regeln verschiedene Bereiche

Die Liste der privaten Dienstbarkeiten zwischen zwei benachbarten Grundstücken kann zahlreiche Themen betreffen. Klassische Beispiele sind Näher- und Grenzbaurechte oder Fussweg- und Fahrwegrechte. Im ländlichen Raum sind manchmal Quellrechte vermerkt, um die Wassernutzung zu regeln. Sind solche Servitute zulasten des eigenen Grundstücks eingetragen, können sie Einschränkungen mit sich bringen. So muss etwa ein vorhandener Fuss- oder Fahrweg toleriert oder der Zugang zu einer Quelle freigehalten werden. Gehen die Beschränkungen hingegen zulasten eines Nachbargrundstücks, so profitiert man davon. Wenn im Grundbuch z. B. ein Aussichtsservitut eingetragen ist, so darf der Nachbar beim Bauen eine gewisse Höhe nicht überschreiten oder bestimmte Teile seines Grundstücks nicht bebauen, damit die Aussicht erhalten bleibt.

Allenfalls Zusatz-Protokolle einsehen

Nicht immer ist auf den ersten Blick klar, was sich hinter einer eingetragenen Dienstbarkeit versteckt. Wer sich dann nicht genauer informiert, kauft unter Umständen die Katze im Sack. «Deshalb sollte man vor dem Kauf einer Liegenschaft unbedingt die zu den Einträgen gehörenden Protokolle sowie Vereinbarungen einsehen und studieren», rät Bauanwältin Lutz. In diesen fänden sich meist detailliertere Angaben, etwa ein Plan oder eine Beschreibung des Servituts und auch allfällige Regelungen dazu – etwa wer die Kosten für einen Zugangsweg bezahlen muss.

Im Zweifelsfall Fachperson beiziehen

Prüfen sollte man dabei nicht nur Dienstbarkeiten, die einschränkenden Charakter haben, sondern auch solche, die wichtig wären, jedoch fehlen. Ein klassisches Beispiel sind Grundstücke, die nur über eine benachbarte Parzelle erreicht werden können. Ist etwa ausdrücklich nur ein Fusswegrecht zulasten des Nachbargrundstücks eingetragen, hätte man kein Recht, mit Fahrzeugen zum eigenen Haus zu fahren. In diesem Fall würde es Sinn machen, vor dem Kauf zu verhandeln, dass der Verkäufer zusammen mit dem Nachbarn eine entsprechende Dienstbarkeit eintragen lässt.

Nicht immer sind die Folgen von Servituten oder deren Fehlen für den Baulaien abschätzbar. Deshalb lohnt es sich, im Zweifelsfall und vor dem Kauf eine Fachperson, etwa einen Bauanwalt oder einen Bauherrenberater, beizuziehen.

Löschen oder auch neu eintragen

Während sich öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen in der Regel nicht löschen lassen, können Verein­barungen zwischen zwei benachbarten Parzellen unter Umständen angepasst oder gar beseitigt werden. So ist es mit dem Einverständnis aller Betroffenen möglich, einen bestehenden und durch einen Eintrag gesicherten Weg zu verlegen, um Platz für einen Erweiterungsbau zu schaffen.

Unter gewissen Umständen können Dienstbarkeiten auch gerichtlich gelöscht werden. Dann nämlich, wenn eine Dienstbarkeit für den Berechtigten jegliche Bedeutung verloren hat. Umgekehrt darf man natürlich neue Dienstbarkeiten mit Besitzern benachbarter Parzellen jederzeit einvernehmlich vereinbaren. So ist es beispielsweise möglich, sich gegenseitig ein Näherbaurecht einzuräumen, um so das eigene Grundstück besser ausnutzen zu können.

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