Eine Wohnung als Wohngemeinschaft mieten – was gilt es dabei zu bedenken?

_{Ralf Capeder / lic. iur. und MAS UZH in Real Estate sowie Standortleiter der Verit Immobilien AG in Chur.}

Zu unterscheiden ist im Mietverhältnis ebenfalls zwischen dem Innen- und Aussenverhältnis. 

Mehrere Personen können gemeinschaftlich als Mieterschaft, als eine sogenannte Mitmieterschaft auftreten. Sie haften in der Regel solidarisch, was sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen, der Umstände oder der für das gemeinschaftliche Verhältnis massgebenden gesetzlichen Bestimmungen ergibt.

Kündigung geht an alle Mitglieder
Solidarität kann sich z. B. auch aus stillschweigendem Verhalten ergeben, wenn sich ein Vater zur Übernahme einer Garantie zu Gunsten seiner Tochter verpflichtet und den Vertrag gegenzeichnet. Die Vermieterschaft hat in einem solchen Fall die Möglichkeit, den gesamten Mietzins von einem Mitglied der Mieterschaft ihrer Wahl zu fordern, auch wenn dieses das Mietobjekt vorzeitig verlassen hat. Die Kündigung wie auch Mietzinserhöhungen müssen allen Mitgliedern der Mieterschaft zugestellt werden – andernfalls sind die Mitteilungen nichtig. Dagegen müssen die einzelnen Mitglieder der Mieterschaft sowohl bei der Mietzinsanfechtung als auch bei einer Kündigung des gemeinsamen Mietverhältnisses gemeinschaftlich handeln.

Innen- und Aussenverhältnis
Zu unterscheiden ist bei der gemeinschaftlichen Miete mit mehreren Mietpersonen zwischen dem Innen- und dem Aussenverhältnis. Das Aussenverhältnis verbindet die Vermieter- und die Mieterschaft. Die Kündigung des Mietverhältnisses betrifft ausschliesslich das Aussenverhältnis. Das Innenverhältnis hingegen betrifft die Beziehung, welche zwischen den Personen auf der einen oder anderen Seite besteht und ist aufgrund des Rechts zu beurteilen, welches die Gemeinschaft regelt (z. B. Erbengemeinschaft, Miteigentum, Gesamteigentum oder einfache Gesellschaft). Insbesondere bestimmt das für das Innenverhältnis geltenden Recht, wer befugt ist, die Gemeinschaft auf Seiten der Mieterschaft zu vertreten.

Alle müssen unterschreiben
Üblicherweise ist die aus mehreren Personen bestehende gemeinschaftliche Mieterschaft, z. B. eine Wohngemeinschaft, eine einfache Gesellschaft. Wenn eine gemeinschaftliche Mieterschaft eine Kündigung aussprechen will, muss diese von allen Mitgliedern der Gemeinschaft ausgehen. Es genügt jedoch, wenn alle ein einziges Kündigungsschreiben unterzeichnen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam, sofern nicht vor Beginn der Kündigungsfrist die fehlende Zustimmungserklärung eingeht. Die gemeinschaftliche Mieterschaft kann auch einer Vertretung den Auftrag erteilen, die Kündigung auszusprechen.

Verpflichtungen bleiben bestehen
Wenn ein Mitmieter im Laufe des Mietverhältnisses die Mietsache verlässt, bleibt diese Person vertraglich gebunden und haftet solidarisch weiter. Sie bleibt zur Bezahlung sämtlicher Forderungen, wie beispielsweise des Mietzinses oder der Nebenkosten verpflichtet. Eine einzig von einem Mitmieter ausgehende Kündigung ist wegen des Prinzips der Unteilbarkeit der Kündigung unwirksam. Der Vermieter kann jedoch den ausziehenden Mitmieter mit Einverständnis der in der Mietsache verbleibenden Mitmieter von einer Verpflichtungen befreien. Eine derartige Vereinbarung kann sich auch aus konkludentem Verhalten ergeben, wobei Stillschweigen der Vermieterschaft in der Regel nicht genügt.

Auch aus der Tatsache, dass der Vermieter die Mietzinszahlungen vorbehaltlos von den verbleibenden Mitmietern entgegennimmt, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass der ausziehende Mitmieter aus seinen Pflichten entlassen ist. Dem ausziehenden Mitmieter ist zu empfehlen, vom Vermieter und von den verbleibenden Mitmietern eine schriftliche Bestätigung über die Entlassung aus dem Mietverhältnis einzuholen. Sind Geschäftsräume an mehrere Personen vermietet, kann ein Mitmieter seinen Anteil auf den oder die verbleibenden Mitmieter übertragen. Er haftet solidarisch mit diesem/diesen für höchstens zwei Jahre.