Wie hoch darf ein Mietzinsdepot sein, und wie ist es mit der späteren Rückzahlung?

von Fabian Gloor, MLaw und gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Herbert Arn zieht um. Der neue Vermieter verlangt von ihm ein Mietzinsdepot von 5'100 Franken. Dieser Betrag scheint Arn im Verhältnis zum monatlichen Mietzins von 1'700 Franken brutto etwas gar hoch. Kann der Vermieter die Höhe der Kaution beliebig bestimmen? Die Antwort lautet: Nein. Gemäss Art. 257e OR darf die Vermieterschaft bei der Vermietung von Wohnräumen höchstens drei Monatsmietzinsen brutto als Mietzinsdepot verlangen. Die 5'100 Franken, welche der Vermieter von Arn fordert, bewegen sich also noch im zulässigen Rahmen. Eine Mietzinskaution ist ausserdem nur geschuldet, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. 

Einzahlung auf Sperrkonto

Gemäss Art. 257e OR muss die Vermieterschaft die Kaution bei einer Bank auf ein spezielles Konto, ein sogenanntes Sperrkonto, einzahlen. Dieses Konto muss auf den Namen von Arn lauten. Das Geld ist so zwar blockiert, es bleibt aber im 
Eigentum von Arn. Auch die darauf aufgelaufenen Zinsen gehören ihm. Wenn am Ende der Mietdauer alle gegenseitigen Ansprüche geklärt sind, muss der Vermieter das Geld freigeben, indem er ein entsprechendes Formular der Bank unterzeichnet. Die Bank darf das Depot nur auszahlen, wenn sowohl Arn als auch der Vermieter dem zustimmen oder ein entsprechender rechtskräftiger Entscheid einer Schlichtungsbehörde oder eines Gerichts ergangen ist. Eine Auszahlung ist auch möglich, wenn der Vermieter der Bank einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl des Betreibungsamts vorlegen kann. So ist sichergestellt, dass sich der Vermieter nicht einfach an der Kaution bedienen kann, ohne dass die Forderung rechtlich überprüft wird.

Folgen bei falscher Hinterlegung

Wenn Mieter Arn auf Nummer sichergehen will, sollte er die Kaution direkt auf ein Sperrkonto einzahlen. So gelangt das Geld erst gar nicht in den Besitz des Vermieters. Die Kautionssumme kann aber auch dem Vermieter überwiesen werden. Dieser muss dann umgehend ein Sperrkonto eröffnen und das Geld dorthin transferieren. Tut die Vermieterschaft dies nicht, dürfte Arn das bereits bezahlte Depot mit laufenden Mietzinsen verrechnen. Die Verrechnung muss er dem Vermieter aber jedes Mal mit eingeschriebenem Brief mitteilen, sobald der Mietzins fällig wird. 
Bei einer korrekten Hinterlegung des Depots durch den Vermieter wäre dies nicht zulässig. Die nicht korrekte Hinterlegung hätte auch zur Folge, dass der Vermieter am Ende der Mietdauer seine eigenen Ansprüche nicht mit der Kaution verrechnen darf. Diese müsste Arn vollständig zurückbezahlt und sogar verzinst werden.

Rückgabe der Kaution

Wenn nach der Wohnungsabgabe sämtliche Ansprüche geklärt und beglichen sind, muss der Vermieter wie erwähnt die Kaution freigeben. Dazu muss er ein entsprechendes Bankformular unterzeichnen. Gemäss einer ungeschriebenen Regel muss er das innert Monatsfrist tun, spätestens aber dann, wenn sämtliche Ansprüche beglichen sind. In der Praxis dauert es allerdings oft länger.
Sollte der Vermieter die Freigabe der Kaution grundlos verweigern, bieten sich Arn zwei Möglichkeiten: Entweder gelangt er an die Schlichtungsbehörde oder er wartet ein Jahr ab. Ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses muss ihm die Bank die Kaution auch ohne Zustimmung des Vermieters auszahlen, allerdings nur dann, wenn dieser keine rechtlichen Schritte gegen Arn eingeleitet hat. Die Bank verlangt dazu in der Regel das Abgabeprotokoll und allenfalls das Kündigungsschreiben. Banken verhalten sich in solchen Fällen jedoch oft überspitzt formalistisch und verlangen alle möglichen und unmöglichen Belege. Deshalb ist der Weg an die Schlichtungsbehörde zu bevorzugen. Leitet der Vermieter in der Zwischenzeit selbst rechtliche Schritte gegen Arn ein, muss dieser ohnehin den Ausgang dieses Verfahrens abwarten.