Die «Alters-WG» – eine Alternative gegen Einsamkeit und teure Mieten

von Fabian Gloor, MLaw und gibt beim Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Lea und Max, beide fünfzig, sind ein Paar und wohnen zusammen. Verheiratet sind sie nicht. Eines Abends gesteht Max seiner Partnerin, er wolle sich von ihr trennen. Er werde ausziehen und den gemeinsamen Mietvertrag kündigen. Doch so einfach geht das nicht. Den Mietvertrag haben sie nämlich gemeinsam unterzeichnet. Haben mehrere Mieter einen solchen gemeinsam unterzeichnet, so müssen sie auch ihre Mietrechte gemeinsam ausüben. Das gilt auch für die Kündigung. Lea müsste die Kündigung also mit unterschreiben. Sonst wäre diese ungültig.

Krux des gemeinsamen Mietvertrags

Lea will nicht mehr mit ihrem Ex durch einen Mietvertrag verbunden sein. Was würde folglich dagegensprechen, wenn sie die Kündigung mit unterschreibt? Sie könnte ja mit dem Vermieter einen neuen Vertrag abschliessen. Aber möglich-erweise geht dieser nicht darauf ein oder bietet ihr die Wohnung nur gegen einen höheren Mietzins an. Auch für Max ist der gemeinsame Mietvertrag ein Klotz am Bein. Er haftet solidarisch für den Mietzins sowie für andere Geldforderungen aus dem Mietverhältnis. Sollte Lea den Mietzins einmal nicht mehr bezahlen können, kann der Vermieter von ihm den gesamten Mietzins einfordern. 

Der Vermieter hat jedoch Verständnis für die Situation. Er überschreibt den Mietvertrag unverändert auf Lea, ohne vorangehende Kündigung.

Flexibler dank Untermietvertrag

Lea lebt nicht gerne alleine. «Komm, wir gründen eine WG» schlägt Lisa, ihre Freundin, vor. Lea ist damit einverstanden. Aller Freundschaft zum Trotz möchte sie jedoch alleinige Hauptmieterin bleiben. Sie bietet Lisa deshalb einen Untermietvertrag an. Sollte das WG-Leben Lisa nicht behagen, könnte sie den Untermietvertrag wieder kündigen. Der Fortbestand des Hauptmietverhältnisses wäre damit nicht gefährdet. 
Mit einer solchen Untermietkonstruktion wären die beiden Freundinnen allerdings nicht ganz gleichberechtigt. Lea könnte als Hauptmieterin ihrer Untermieterin einseitig kündigen – vorausgesetzt sie ist formell korrekt und nicht missbräuchlich. Anderseits birgt die Untervermietung für Lea ein gewisses Risiko. Bezahlt Lisa ihre Miete nicht, schuldet Lea dem Vermieter dennoch die gesamte Miete. Zusätzlich ist sie ihrem Vermieter gegenüber für Schäden verantwortlich, die ihre Untermieterin allenfalls anrichtet.

Das Recht auf Untermiete

Können die beiden Freundinnen nun einfach einen Untermietvertrag abschliessen? Gemäss Art. 262 OR hat Lea zwar das Recht zur Untervermietung. Sie muss aber die Zustimmung des Vermieters einholen. Dieser darf seine Einwilligung nur aus ganz bestimmten Gründen verweigern, beispielsweise wenn die Wohnung überbelegt wäre. Der Vermieter hat zudem das Recht, die Bedingungen der Untermiete zu kennen, insbesondere den Untermietzins. Er kann eine Kopie des Untermietvertrags verlangen. Rückt Lea diesen nicht raus, kann er die Zustimmung verweigern. 
Dasselbe gilt, wenn Lea ihren Vermieter zwar über die Bedingungen der Untermiete informiert, diese aber missbräuchlich sind.

Mündlich ist gut, schriftlich besser

Mietverträge müssen nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Ein Handschlag oder sogar Stillschweigen genügt grundsätzlich. Das gilt auch für Untermietverträge. Wenn Lisa bei Lea einzieht und Mietzins bezahlt, gilt sie rechtlich als Untermieterin, mit allen gesetzlichen Rechten und Pflichten. 
Dennoch ist von mündlichen Vereinbarungen abzuraten. Denn bei rechtlichen Konflikten lassen sich mündliche Abmachungen im Nachhinein praktisch nicht mehr beweisen.