Wo beginnt der «kleine Unterhalt» – und wann wird er «gewöhnlich»?

von Ralf Capeder, lic. iur. und MAS UZH in Real Estate, Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur

Der Unterhalt eines Mietobjekts ist gemäss Mietrecht Sache des Vermieters. Entsprechend muss er grundsätzlich für Reparaturen aufkommen. Eine Ausnahme gilt für kleine Reparaturen. Diese gehen laut Mietrecht zulasten des Mieters. In der Fachsprache spricht man vom «kleinen Unterhalt». 

Unklare gesetzliche Definition

Der Begriff «kleiner Unterhalt» ist indessen nicht gesetzlich definiert, sondern wird vage mit «Mängel» umschrieben. Darunter werden allgemein solche verstanden, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, welche nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten durch den Mieter beseitigt werden müssen. 
Ebenso wenig ist gesetzlich definiert, wo der «kleine Unterhalt» des Mieters aufhört respektive wo der gewöhnliche Unterhalt, der zulasten des Vermieters  geht, beginnt. Das Bundesgericht hat die Frage noch nie klären müssen – was indessen nicht erstaunt, weil es sich im Einzelfall um relativ geringe Streitwerte handelt.

Gerichtspraxis gibt Antworten

Neuere Entscheide unterer Instanzen konkretisieren die Unterhaltsbegriffe insofern, als die Unterhaltspflicht des Mieters nur Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten umfasst, die der durchschnittlich handwerklich begabte Mieter selbst mit einfachen Handgriffen ausführen kann – und die ihn allenfalls nur mit geringen Kosten für Material belasten. Sobald nämlich ein Fachmann beigezogen werden muss, um den Mangel zu beheben, liegt ein Fall des gewöhnlichen Unterhalts vor, wofür der Vermieter die vollen Kosten zu tragen hat. 
Falls sich ein Mieter jedoch nicht in der Lage sieht, Arbeiten selbst auszuführen, die «kleinen Unterhalt» darstellen, und er daher von sich aus einen Handwerker beauftragt, muss er die entsprechenden Kosten selber tragen. 

Was bei dringenden Reparaturen?

Davon zu unterscheiden ist der Fall einer dringenden Reparatur. Dann darf der Mieter, welcher grundsätzlich dem Vermieter den Reparaturbedarf zu melden hat, selber einen entsprechenden Fachmann aufbieten. Er kann sich dabei auf die sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag stützen. Allerdings wird dabei vorausgesetzt, dass die Reparatur erforderlich ist, sich nur auf das Allernötigste beschränkt und die angefallenen Kosten gerechtfertigt sind. 
Die Unterscheidung betreffend gewöhnlichem und kleinem Unterhalt kann darüber hinaus am Kriterium der Gefährdung für Mensch oder Wohnung gezogen werden. Reparaturen an technischen Geräten, wie Kochfeld oder Geschirrspüler, zählen daher nicht zum kleinen Unterhalt. Vom Mieter darf ebenso wenig verlangt werden, dass er etwa Fensterläden in grösserer Höhe selber von aussen reinigt und sich so in Gefahr bringt. 

Der Beizug von Fachleuten

Allerdings ist notorisch, dass heute immer schneller und öfter ein Fachmann beigezogen werden muss, so dass die Übernahme des kleinen Unterhalts zulasten des Mieters stets seltener wird und der Vermieter zur Zahlung verpflichtet ist. 
In diesem Zusammenhang besteht aber auf Vermieterseite die Möglichkeit, gestiegene Unterhaltskosten auf den Mietzins zu überwälzen.

Der «kleine Unterhalt» im Mietvertrag

Bestimmungen in Mietverträgen oder allgemeine Vertragsbedingungen, welche Mindestbeträge oder bestimmte Prozentsätze der Nettojahresmiete nennen, die der Mieter zu übernehmen hat, sowie Aufzählungen von Kleinreparaturen, die zum kleinen Unterhalt zählen sollen, sind ungültig. Dies auch dann, wenn der Mieter den Vertrag unterschrieben hat. Denn der «kleine Unterhalt» ist sogenannt einseitig zwingendes Mietrecht, welches nicht zuungunsten des Mieters vertraglich abgeändert werden darf.