Nutzungs- und Sonderrechte bei Stockwerkeigentum

von Beat Bernhard, Inhaber des gleichnamigen Immobilientreuhandbüros in Untervaz

Grundsätzlich sind sämtliche Stockwerkgemeinschaften in die folgenden Teilbereiche unterteilt: Gemeinschaftliche Teile, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht oder ausschliessliches Nutzungsrecht.

Schon im sogenannten Begründungsakt einer Stockwerkeigentümergemeinschaft müssen die gemeinschaftlichen Teile, die Sonderrechte sowie die ausschliesslichen Nutzungsrechte definiert werden. In der Praxis wird dies in den Aufteilungsplänen mittels verschiedener Farben gekennzeichnet. Alle gemeinschaftlichen Teile sind normalerweise weiss, jedes Sonderrecht ist mit einer anderen Farbe hinterlegt. Die dazugehörenden ausschliesslichen Nutzungsrechte sind mit der jeweiligen Farbe schraffiert.

Zwingend gemeinschaftliche Teile

Art. 712b Abs. 2 ZGB bestimmt die Bestandteile des Stockwerkeigentums, welche nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können. Zwingend gemeinschaftlich sind: a) der Boden der gesamten Parzelle, auf dem das Gebäude steht, b) Bauteile, welche für die konstruktive Gliederung des Gebäudes von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt (Aussehen) des Gebäudes bestimmen und c) Anlagen und Einrichtungen, welche von allen Stockwerkeigentümern benutzt werden dürfen. Konkret sind dies z. B. ein Treppenhaus, ein Lift, eine Waschküche, die Heizung usw.

Voraussetzungen für Sonderrecht

Damit überhaupt ein Gebäudeteil in Sonderrecht begründet werden kann, müssen folgende drei Voraussetzungen erfüllt sein: Erstens, die Stockwerkeinheit muss mindestens einen Raum enthalten, zweitens, dieser muss eine wirtschaftliche Einheit bilden und drittens, der Raum muss über einen eigenen Zugang verfügen. Das sind z. B. eine Wohnung, sich darin befindende Bodenbeläge, nicht tragende Trennwände und Türen innerhalb der Wohnung, Einbauschränke sowie Leitungen in der Wohnung ab dem Verzweigungspunkt.

Das ausschliessliche Nutzungsrecht vermittelt dem Berechtigten lediglich das Recht auf alleinige Benutzung eines gemeinschaftlichen Raumes oder einer zum gemeinschaftlichen Teil gehörenden Bodenfläche. Ein solches Recht wird seinem Inhaber durch den Begründungsakt und das Reglement verliehen. Beispiele dafür sind Autoabstellplätze im Freien, Gartensitzplätze oder Dachterrassen.

Gewillkürte gemeinschaftliche Teile

Schlussendlich gibt es noch die sogenannten gewillkürten gemeinschaftlichen Teile. Dies sind Gebäudeteile, welche sonderrechtsfähig wären, aber für gemeinschaftlich erklärt wurden. Typische Beispiele dafür sind die Hauswartwohnung, ein Hallenbad, die Sauna usw.

Dauerthemen an Versammlungen

An Eigentümerversammlungen werden oft die gleichen Problematiken besprochen. Diese basieren zum grossen Teil auf Unwissen der Eigentümer – z. B. zur Nutzung einer Dachterrasse oder eines Gartensitzplatzes (sind im ausschliesslichen Nutzungsrecht): Grundsätzlich dürfen diese so benutzt werden, wie es im Begründungsakt oder im Reglement vorgesehen ist. Vielfach steht in diesen Dokumenten jedoch nichts Konkretes. Somit können wir ableiten, dass die Dachterrasse ein gemeinschaftlicher Teil der Liegenschaft ist. Somit sind dem Nutzungsberechtigten Eingriffe in die Substanz oder gestalterische Änderungen nicht erlaubt. Unzulässig wären beispielsweise das Anbringen von Blumentrögen an der Brüstung oder von Sichtschutzwänden.

Solche Wünsche müssten traktandiert werden und an der Versammlung mit dem im Reglement vorgesehenen Stimmquorum bewilligt werden.

Schuhe im Treppenhaus

Treppenhäuser, Kellergänge oder auch Plätze vor dem Haus gehören nicht zum Sonderrecht. Aus diesem Grunde ist es grundsätzlich nicht zugelassen, in diesen Teilen Gegenstände zu deponieren. Natürlich kann aber auch dies z.B. in einer Hausordnung zugelassen werden. Nicht vergessen gehen darf dabei, dass das Treppenhaus auch Fluchtweg ist und
Vorschriften von der Feuerpolizei bestehen.

Grillieren auf den Balkonen

Diese sehr beliebte Tätigkeit ist weit verbreitet und gibt immer wieder Anlass zu Diskussionen. Vielfach gibt es Verbote oder Einschränkungen, wonach ein Holzkohlegrill nicht erlaubt ist. Solche Einschränkungen sollten nicht über die Hausordnung geregelt werden, sondern – wenn überhaupt – über das Reglement. Es ist aber unklar, ob solche Verbote und Einschränkungen im Streitfall überhaupt durchsetzbar wären.

Grundsätzlich sollte jeder Eigentümer grob die Nutzbarkeit der einzelnen Gebäudeteile kennen. Wenn immer möglich sollte auf Verbote und Einschränkungen verzichtet werden. Was auch immer wieder vergessen geht: Wohnungen, die in Liegenschaften mit vielen Einschränkungen liegen, mindern die Chance auf eine gute Verkäuflichkeit.

Bei Nichteinhaltung von Verboten und Einschränkungen bliebe den restlichen Eigentümern sowieso nur der Klageweg. Prozesse fördern aber das respektvolle Miteinander nicht, sind sehr kostspielig, und der Ausgang ist vielfach ungewiss. Gespräche und gegenseitige Rücksichtnahme führen viel eher zum Ziel.

Beat Bernhard ist Inhaber des gleichnamigen Immobilientreuhandbüros in Untervaz sowie eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA, Immobilienvermarkter mit eidg. FA und Prüfungsexperte SVIT und ist vor allem im Bereich Verwaltungen STWEG tätig.