Wie kann ich die Immobilienbewertung des Eigenheims überprüfen?

von Reto Nick, Geschäftsführer Hauseigentümerverband Graubünden

Die amtliche Schätzung erfasst alle wertrelevanten Daten einer Liegenschaft. Das sind Angaben zu Standort, Eigentümer, Grundstücksnummer, Grundstücksfläche, Versicherungsnummer, Objektart, Eigentumsart, Eigen- und Mietwert, Ertragswert, Verkehrswert, Neuwert, Zeitwert, Landwert, Realwert, Volumen/Kubatur, Baujahr und Renovationen. Bei Mehrfamilienhäusern sind gegebenenfalls noch Informationen zur Wohnungsgrösse vermerkt. Die Website des Kantonalen Amtes für Immobilienbewertung (AIB) liefert hierzu klärende Hinweise (www.aib.gr.ch).

Bewertung wird vielfach verwendet

Die genannten Werte werden vom kantonalen Amt für Immobilienbewertung in der Regel alle zehn Jahre den aktuellen Verhältnissen angepasst. Dies schreibt das Gesetz vor – unter anderem deshalb, weil die ermittelten Werte für die steuerliche Bemessung von Vermögen und Einkommen (Eigenmietwert) verwendet werden und auch der Gebäudeversicherung (GVG) als Grundlage dienen. Diese übernimmt den «Neuwert» und passt ihn jährlich dem Schweizerischen Baupreisindex Hochbau für die Grossregion Ostschweiz an (https://gvg.gr.ch/sites/default/files/2019-12/Indexliste.pdf). Zudem dienen diese Neuwerte auch der Gemeinde im Zusammenhang mit kommunalen Gesetzesgrundlagen, wie beispielsweise für die Wasser- und Abwasser-Anschlussgebühren, sofern am Gebäude substanziell wertvermehrende Investitionen ausgeführt worden sind.

Schätzungen vergleichen

Erfahrungsgemäss wird eine neue amtliche Schätzung von den meisten Hauseigentümern nach Empfang einfach abgelegt. Dies allenfalls verbunden mit der Feststellung, dass die neue Schätzung höhere Werte enthält als die alte. Es ist doch erfreulich, wenn man immer reicher wird. Das Steueramt freuts auch, und die Rechnung kommt bestimmt.
Doch ist eine höhere Einschätzung auch in jedem Fall gerechtfertigt? Wurden tatsächlich wertvermehrende Investitionen getätigt oder «nur» normaler werterhaltender Unterhalt ausgeführt? Oder hat der Hauseigentümer gar nichts gemacht und die Liegenschaft ist nur «älter» geworden? Wichtig ist deshalb, die alte Schätzung mit der neuen Bewertung sorgfältig zu vergleichen.

Vereinfachte Prüfung möglich

Eine vereinfachte Möglichkeit zur Überprüfung besteht darin, die folgenden wichtigsten Eckdaten der Schätzung durch Beantwortung folgender Fragen in Erwägung zu ziehen:
Beim Neuwert: Ist die Liegenschaft durch diesen Neuwert genügend versichert, und könnte heute ein Gebäude 
gleicher Art, gleicher Grösse und mit gleichem Ausbau am gleichen Standort mit dieser Summe neu erstellt werden? 
Beim Verkehrswert: Entspricht der geschätzte Verkehrswert dem bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielbaren Verkaufspreis?
Beim Eigenmietwert: Könnte der geschätzte Eigenmietwert unter normalen Verhältnissen bei Vermietung des Objektes an unabhängige Dritte tatsächlich erzielt werden?

Wenn diese drei Fragen allesamt mit «Ja» beantwortet werden können, scheint die amtliche Schätzung in Ordnung und gesetzeskonform zu sein. Anderenfalls wäre dies ein Grund für eine nähere Überprüfung der Abweichungen und unter Umständen sogar für eine Beschwerde, die innert 30 Tagen seit Mitteilung dem Amt einzureichen wäre.