Die Lebensdauer von Einrichtungen – und mögliche Folgen für den Mieter

von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG

Hat ein Mieter vor seinem Auszug über einige Jahre eine Mietwohnung bewohnt, fallen häufig Erneuerungsarbeiten in der Wohnung an. Grundsätzlich sind diese mit dem Mietzins abgegolten respektive der Mieter muss nicht für Erneuerungsarbeiten aufkommen. Dies gilt aber nicht, wenn die Abnützung übermässig ist. Der ausziehende Mieter muss dann für den sogenannten Zeit- oder Restwert eines Gegenstands aufkommen. Der Restwert berechnet sich aus der Lebensdauer des Gegenstands abzüglich des tatsächlichen Alters.

Bei laufenden Mietverhältnissen hat der Mieter keinen Anspruch auf den Ersatz von Einrichtungen, wenn die Lebensdauer bereits abgelaufen ist. Der Anspruch besteht nur, falls die Einrichtung mangelhaft ist oder die Benutzung nicht mehr zugemutet werden kann. Der Vermieter kann nicht verpflichtet werden, sogenannte Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Wie berechnet sich der Mieteranteil?

Dazu ein Beispiel: Beim Auszug des Mieters wird festgestellt, dass das Lavabo einen durchgehenden Riss hat sowie eine grosse Keramik-Absplitterung aufweist. Das Lavabo hat aktuell ein Alter von 20 Jahren. Bei einer Lebensdauer des Lavabos von 35 Jahren beträgt der Restwert noch 15 Jahre. In diesem Fall hat sich der ausziehende Mieter mit 15/35 am Ersatz zu beteiligen.

Die Paritätische Lebensdauertabelle

Bei der paritätischen Lebensdauertabelle (siehe Tabelle unten links) können sich Mieter und Eigentümer über die Lebensdauer einzelner Einrichtungsgegenstände informieren. Diese steht auch beim Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband oder beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) über ein Online-Tool zur Verfügung. Dabei handelt es sich aber nur um einen Auszug aus der paritätischen Lebensdauertabelle. Die vollständige Tabelle kann bei beiden Verbänden in gedruckter oder digitaler Fassung bestellt werden (kostenpflichtig). Wenn sich die Parteien (Mieter/Vermieter) an diese Lebensdauertabelle halten, können weitere Auseinandersetzungen und das allfällige Anrufen der Schlichtungsstelle vermieden werden.

Ausnahme kleiner Unterhalt

Ausgenommen von dieser Regelung ist der sogenannte kleine Unterhalt. Kleinere Mängel, welche der Mieter zu übernehmen hat, sind beispielsweise der Ersatz von Backblechen, von Zahngläsern, Dampfabzugsfiltern, Seifenschalen, Duschschläuchen, Kühlschrankeinrichtungen usw. Die Lebensdauer kommt beim kleinen Unterhalt nicht zum Tragen respektive findet hier keine Anwendung.

Rauchen in der Mietwohnung

Sollte ein Mieter in der Wohnung stark geraucht haben und beim Auszug sind nebst dem Neuanstrich zusätzliche Arbeiten für die Entfernung/Behandlung der Nikotinrückstände nötig, sind diese Zusatzarbeiten vom ausziehenden Mieter zu übernehmen. Dies auch dann, wenn der normale Anstrich bereits das Lebensdauerende erreicht hat.