Unter gewissen Voraussetzungen kann der Anfangsmietzins angefochten werden

_{Tobias Brändli / selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart}

Einen speziellen Mieterschutz sieht Art. 270 des Obligationenrechts vor. Danach kann der Mieter innert 30 Tagen nach Übernahme eines Mietobjektes den Anfangsmietzins als missbräuchlich anfechten, wenn er sich einerseits wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah (Art. 270 Abs. 1 lit. a OR) oder andererseits der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat (Art. 270 Abs. 1 lit. b OR).

Bestimmungen zum Schutz des Mieters
Das Gesetz sieht also vor, dass Mieter einen Mietvertrag unterzeichnen und das Mietobjekt übernehmen können, um direkt nach Übernahme des Mietobjektes den Mietzins als missbräuchlich anzufechten. Diese Bestimmung schützt den Mieter insbesondere bei lokalem Wohnungsnotstand oder in dem Falle, da er aus persönlichen Gründen dringend auf die Wohnung angewiesen ist. In solchen Situationen besteht allenfalls die Gefahr, dass der Vermieter vom Mieter einen zu hohen Mietzins verlangt und damit seine Notlage ausnützt. Um dieses Recht erfolgreich durchsetzen zu können, muss der Mieter im Falle der ersten Variante nachweisen, dass er sich beim Abschluss des Mietvertrags in einer persönlichen oder familiären Notlage befunden hat oder sich wegen der örtlichen Marktverhältnisse dazu gezwungen sah. Liegt Wohnungsknappheit vor, so muss der Mieter aber keine zusätzlichen Suchbemühungen nachweisen, die Wohnungsknappheit alleine genügt bereits (BGE 142 III 442).

Auskunftspflicht des Vermieters
Im Falle der zweiten Variante (Erhöhung des Mietzinses im Vergleich zur früheren Miete) muss der Mieter nachweisen, dass der Mietzins für dieselbe Sache (also ohne Renovationen etc.) erheblich (das heisst in der Regel mindestens rund zehn Prozent) erhöht worden ist. Um den früheren Mietzins überhaupt in Erfahrung zu bringen, besteht aufseiten des Vermieters eine Auskunftspflicht. Der Mieter kann vom Vermieter folglich verlangen, dass dieser ihm die Höhe des Mietzinses des vorangegangenen Mietverhältnisses mitteilt (Art. 256a Abs. 2 OR). In gewissen Kantonen sind Regelungen vorgesehen, bei welchen der Vermieter dem Mieter den vormaligen Mietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen muss, sobald die Leerwohnungsziffer einen bestimmten Prozentsatz unterschreitet. So beispielsweise in den Kantonen VD, GE, FR, NE, NW, ZG und ZH.

Beweise für die Missbräuchlichkeit
Gelingen dem Mieter die Nachweise einer persönlichen Notlage oder das Bestehen einer Wohnungsknappheit u.a., so muss er zusätzlich beweisen, dass der vereinbarte Anfangsmietzins nach den Kriterien von Art. 269 und 269a OR missbräuchlich ist. Damit Missbräuchlichkeit vorliegt, muss der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielen oder der Mietzins muss nicht mehr im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegen. Hier wirds für den Mieter schon schwieriger. Der Nachweis der sogenannten Orts- und Quartierüblichkeit kann zwar auch mit entsprechenden Indizien erbracht werden (BGE 139 III 13), in der Praxis ist das jedoch oft chancenlos, da die Mieten für gleichwertige Mietobjekte im Quartier zu vergleichen sind. Wird behauptet, der Vermieter erziele eine übersetzte Rendite, hat der Vermieter seine Berechnungsgrundlagen offenzulegen, soweit er über die entsprechenden Unterlagen verfügt (BGE 142 III 568). Die Erbringung dieses Beweises gestaltet sich für den Mieter meistens bereits wesentlich einfacher.

Aktuell wird die Anfechtung des Anfangsmietzinses aber wohl immer erst dann, wenn akute Wohnungsknappheit besteht, was z. B. in der Stadt Zürich der Fall ist. Im Kanton Graubünden dürfte die Anfechtung des Anfangsmietzinses immer noch die Ausnahme bleiben. Kommt hinzu, dass mit der Beweislast aufseiten des Mieters vor Gericht gewisse Risiken bestehen.