Zinsreduktion bei Mängel am Mietobjekt

_{Tobias Brändli / selbstständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart}

Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. So sieht es das Gesetz in Art. 259d OR vor, und die Gerichte haben je nach Art des Mangels und der Beeinträchtigung des Mieters im Gebrauch des Mietobjektes eine mannigfaltige Praxis entwickelt.

Rechte und Pflichten des Mieters
Kleine Mängel, welche mit einem finanziellen Aufwand von bis zu zirka 150 Franken und ohne Beizug einer Fachperson behoben werden können, muss der Mieter auf eigene Kosten beseitigen. Entstehen am Mietobjekt aber Mängel, die der Mieter weder zu verantworten hat noch auf eigene Kosten beseitigen muss, oder wird der Mieter im Gebrauch des Mietobjektes gestört, so kann er vom Vermieter nebst der Beseitigung des Mangels eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Zudem kann er je nach Situation Schadenersatz fordern und vom Vermieter verlangen, dass dieser den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. Letztlich darf der Mieter einer unbeweglichen Sache auch den Mietzins hinterlegen. Umgekehrt hat der Mieter bei grösseren Mängel die Pflicht, solche dem Vermieter zu melden. Andernfalls könnte der Mieter für Mangelfolgeschäden sogar schadenersatzpflichtig werden.

Bei Mängel Mietzinsreduktion verlangen 
Wie aber muss der Mieter vorgehen, wenn er bei einem Mangel, den der Vermieter beseitigen muss, eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen möchte? Und was genau bedeutet verhältnismässig beziehungsweise in welcher Höhe darf die Herabsetzung des Mietzinses verlangt werden?
Entdeckt der Mieter einen Mangel, so reicht meist bereits eine E-Mail oder ein Anruf an die Verwaltung. Führt dieser einfache Weg nicht zum gewünschten Erfolg, so ist dem Vermieter der Mangel umgehend mit eingeschriebener Postsendung anzuzeigen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich der schriftliche Weg, denn für eine Mietzinsreduktion ist entscheidend, ab welchem Zeitpunkt der Vermieter Kenntnis vom Mangel hatte. Die Beweislast für diese Voraussetzung (Kenntnis des Mangels aufseiten des Vermieters) liegt beim Mieter. Der Mangel ist möglichst genau anzugeben und dem Vermieter ist eine Frist anzusetzen, innert welcher er den Mangel beseitigen oder – je nach Mangel – mit dem Mieter Kontakt aufnehmen soll. Vom Zeitpunkt an, ab welchem der Vermieter nun Kenntnis vom Mangel erhalten hat, bis zum Zeitpunkt der definitiven Behebung kann der Mieter eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Diese Herabsetzung kann – muss aber nicht – sofort verlangt werden, sondern kann auch noch nach der Behebung des Mangels eingefordert werden. Dies hat den Vorteil, dass man die genaue Dauer und Intensität der Beeinträchtigung kennt und damit eine konkrete Forderung stellen kann. Man muss aber im Auge behalten, dass der Rückforderungsanspruch bereits nach fünf Jahren verjährt.

Gleicher Mangel – andere Folgen
Was die Höhe der Herabsetzung betrifft, so muss diese immer im Einzelfall beurteilt und bestimmt werden. Eine wichtige Leitlinie geben dabei bereits vorhandene Gerichtsentscheide. Die Zeitschrift «Mietrechtspraxis/mp» stellt hierfür auf ihrer Homepage eine umfassende Kasuistik zur Verfügung. Je nach Art und Erheblichkeit des Mangels sowie der damit verbundenen Störung des Mieters im Gebrauch des Mietobjektes kann eine Reduktion 1 bis zu 100 Prozent des Mietzinses betragen. Dabei sind objektive Kriterien massgebend, namentlich der Vertragsinhalt sowie die Art und Beschaffenheit des Mietobjektes und des Mangels. Dazu ein Beispiel: Eine defekte Verbindungstüre zwischen zwei Räumen führt in der Regel zu wenigen Prozenten Mietzinsreduktion. Handelt es sich bei der defekten Türe aber um die Verbindungstüre zwischen Sprech- und Wartezimmer in einer Arztpraxis, so kann ein Mietzins gänzlich entfallen, da die Praxis durch diesen Mangel unbrauchbar wird, wenn der Arzt keine Konsultationen mehr durchführen kann. Dieses Beispiel zeigt deutlich, dass eine Mietzinsreduktion gestützt auf einen Mangel am Mietobjekt während der Mietdauer immer auf den Einzelfall bezogen und unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände zu beurteilen ist.

Eigenmächtige Reduktion nicht ratsam
Anzumerken ist an dieser Stelle, dass Herabsetzungen immer mit dem Vermieter zu vereinbaren oder – wo dies nicht möglich ist – bei der Schlichtungsbehörde einzuklagen sind. Reduziert der Mieter von sich aus und eigenmächtig den Mietzins, so riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, auch wenn nachträglich festgestellt werden sollte, dass ein Anspruch auf die Reduktion bestand und diese verhältnismässig war. Dauert der Mangel an beziehungsweise wird er vom Vermieter nicht behoben, so steht dem Mieter die Hinterlegung des Mietzinses bei der zuständigen Schlichtungsbehörde zur Verfügung.